Im August 2026 waren 30.2 Prozent aller neu immatrikulierten Personenwagen in der Schweiz rein elektrisch, 4'843 Fahrzeuge und damit 48.7 Prozent mehr als im August 2025. Wo diese Autos über Nacht Strom beziehen, entscheidet sich grösstenteils in den Tiefgaragen von Mehrfamilienhäusern. Kurze Antwort für Eigentümerschaften und Verwaltungen: Die Technik ist selten das Problem. Teuer wird es dort, wo ohne Grundinstallation Parkplatz für Parkplatz nachgerüstet wird, und dort, wo der Hausanschluss verstärkt werden muss, weil das Lastmanagement fehlt.
Warum die Ladefrage jetzt im Mehrfamilienhaus landet
Seit Jahresbeginn 2026 kommen Steckerfahrzeuge auf 37.2 Prozent Marktanteil und haben damit erstmals die Hybride ohne Stecker überholt, die bei 36.7 Prozent liegen. Benzin und Diesel zusammen kommen noch auf 26.1 Prozent. Im ersten Halbjahr lag der Anteil reiner Elektroautos bei rund 24 Prozent, der August war also ein Sprung.
Im Einfamilienhaus ist das eine Wallbox und ein Kabelweg. Im Mehrfamilienhaus verschiebt sich das Problem von der Technik zur Organisation: ein Hausanschluss, aber acht bis dreissig Parkfelder, viele Mietparteien mit unterschiedlichem Zeitpunkt des Fahrzeugwechsels, und eine Abrechnung, die pro Partei stimmen muss.
Der Anspruch, der gerade entsteht
Das geltende Recht kennt kein Recht auf Laden. Wer ein Elektroauto kauft, hat heute keinen Anspruch darauf, es in der Garage einer Miet- oder Stockwerkeigentumsliegenschaft zu laden. Das ändert sich absehbar. Das Parlament nahm die Motion zum Laden im Mietverhältnis und Stockwerkeigentum im Juni 2025 in beiden Räten an. Der Bundesrat schickte am 19. Juni 2026 die Änderung des Energiegesetzes in die Vernehmlassung, sie läuft bis zum 12. Oktober 2026.
Wichtig ist, was genau geschuldet sein soll. Verlangt werden kann nicht eine fertige Ladestation, sondern die Grundinstallation. Sie umfasst nach dem Entwurf die Zuleitung bis zum betroffenen Parkplatz, ein System zur Zuordnung des Stromverbrauchs und gegebenenfalls ein Lastmanagement. Anspruchsberechtigt sind Personen, die selbst in der Liegenschaft wohnen und deren Parkplatz von derselben Vermieterschaft stammt, Untermiete eingeschlossen. Die Erstellung muss zumutbar sein, und im Mietverhältnis sollen die Kosten in der Regel auf die Parkplatzmiete überwälzbar sein.
Die vier Ausbaustufen nach SIA 2060
Das Merkblatt SIA 2060 beschreibt die Ladeinfrastruktur in Gebäuden in klar abgegrenzten Stufen. Zwischen zwei scheinbar vergleichbaren Offerten liegen oft mehrere Stufen Unterschied.
- Stufe A, Pipe for Power: Leerrohre, Kabeltragsysteme und Platzreserven für die Schutzeinrichtungen. Der Minimalausbau, in Neubauten für jeden Parkplatz.
- Stufe B, Power to Building: Die Gebäudezuleitung reicht für mindestens 60 Prozent der Parkplätze.
- Stufe C1, Power to Garage: Die Stromzuleitung ist bis mindestens drei Meter an den Standort der künftigen Ladestation herangeführt.
- Stufe C2, Power to Parking: Die Zuleitung geht direkt bis zur Position der Ladestation. Empfohlen bei erwarteter Installation innerhalb von zehn Jahren.
- Stufe D, Ready to Charge: Die Ladestation selbst ist installiert und betriebsbereit.
Für Bestandsbauten ist Stufe C1 der entscheidende Zielpunkt, weil ab dort eine spätere Ladestation zur Kleinigkeit wird.
Rechenbeispiel: 30 Parkplätze, zwei Varianten
Die Elektrizitätswerke des Kantons Zürich rechnen für eine Tiefgarage mit 30 Parkplätzen eine Grundinfrastruktur nach Stufe C1 durch. Erwartet werden dort im Jahr 2035 sechs bis acht Elektroautos, ein angenommener Anteil von 20 bis 25 Prozent der Stellplätze. Gerechnet wird mit einer Hauptverteilung, in die Schutzelemente und Lademanagement integriert werden können, mit einem Flachbandkabel der Wand entlang und mit bestehenden Trassen, ohne Baumeisterarbeiten.
- Variante 1, minimale Ausrüstung nach SIA: Grundinfrastruktur für 6 Parkfelder, Kostenindikation CHF 8'200 exklusive Mehrwertsteuer.
- Variante 2, alle Parkfelder: Grundinfrastruktur für 30 Parkfelder, Kostenindikation CHF 21'000 exklusive Mehrwertsteuer.
Pro Stellplatz sind das CHF 1'367 in Variante 1 gegenüber CHF 700 in Variante 2. Die fünffache Menge an Parkfeldern kostet nur das Zweieinhalbfache. Der Grund ist der wichtigste Hebel im Projekt: Der Aufwand für Hauptverteilung, Schutzeinrichtung, Lademanagement und Kabelweg fällt einmal an, unabhängig davon, wie viele Parkfelder daran hängen. Wer heute sechs Felder erschliesst und in acht Jahren die restlichen 24 nachrüstet, bezahlt einen grossen Teil davon ein zweites Mal, mit einer Baustelle in einer bewohnten Liegenschaft. Die EKZ empfehlen eine Grundinfrastruktur ab mehr als zehn Parkplätzen.
Die Ladestation ist danach der kleinere Posten. Für die Wallbox sind CHF 800 bis CHF 2'000 zu rechnen, für die Installation CHF 1'000 bis CHF 5'000, wobei der obere Wert gilt, wenn die Zuleitung erst noch gebaut werden muss. In einer erschlossenen Garage ist die spätere Station eine Montage von wenigen Stunden.
Lastmanagement: 88 kW oder 31 kW
Im selben Beispiel steht die Zahl, die über die Wirtschaftlichkeit entscheidet. Für sechs bis acht Stationen beträgt die nötige Anschlussleistung ohne Lademanagement 88 kW und mit Lademanagement 31 kW. Die 88 kW sind die stumpfe Rechnung, acht Stationen mit je 11 kW gleichzeitig auf voller Leistung. Die 31 kW sind die realistische, denn die Autos stehen die ganze Nacht in der Garage und müssen nicht gleichzeitig auf voller Leistung laden.
Ein verstärkter Hausanschluss ist aufwändig, teuer und je nach Standort gar nicht möglich, etwa wenn die Trafostation im Quartier bereits ausgelastet ist. Ein Lastmanagement kostet einen Bruchteil davon und ist in der Kostenindikation oben enthalten.
Ein statisches Lastmanagement verteilt eine fix definierte Leistung auf alle Stationen. Einfach und günstig, aber ohne Reaktion auf schwankenden Bedarf. Ein dynamisches Lastmanagement passt die Verteilung laufend an und berücksichtigt den übrigen Verbrauch des Gebäudes. Läuft die Wärmepumpe, drosseln die Stationen automatisch. Hängen neben den Autos auch Wärmepumpe und Photovoltaikanlage am selben Anschluss, trägt nur die dynamische Variante.
Förderung 2026: Zürich läuft aus
Für Liegenschaften im Kanton Zürich ist der Zeitpunkt kritisch. Das kantonale Förderprogramm zahlt CHF 500 pro Parkplatz für die ersten 15 Parkplätze und CHF 300 ab dem sechzehnten. Gefördert wird die Basisinfrastruktur, also Anschlüsse, Zuleitungen sowie Verteil- und Lastmanagementsysteme, mindestens in Ausbaustufe C1. Vorausgesetzt sind bestehende Wohnbauten und Bewohnerparkplätze, mit einem Gesuch pro Parkierungsanlage.
Das Gesamtbudget beträgt 50 Millionen Franken. Davon waren per 3. September 2026 bereits mehr als 96 Prozent beansprucht. Das Programm ist bis spätestens Ende 2026 befristet, und sobald die Mittel aufgebraucht sind, können keine Gesuche mehr eingereicht werden. Auf das Rechenbeispiel angewendet: Für 30 Parkfelder ergäben 15 mal CHF 500 plus 15 mal CHF 300 einen Beitrag von CHF 12'000 an eine Investition von CHF 21'000, also rund 57 Prozent. Diese Rechnung geht in wenigen Wochen nicht mehr auf.
Ausserhalb von Zürich, eine Auswahl mit Stand September 2026:
- Kanton Luzern: CHF 350 pro Parkplatz für die Parkplätze 1 bis 10, CHF 200 für die Parkplätze 11 bis 50, CHF 100 ab Parkplatz 51.
- Stadt Luzern, zusätzlich zum Kanton: Basisinfrastruktur CHF 200 pro Parkplatz bis 50 Parkplätze und CHF 100 darüber, maximal CHF 20'000. Ladestationen CHF 600 beziehungsweise CHF 300, maximal CHF 60'000. Das Gesuch beim Kanton kommt zuerst.
- Kanton Basel-Landschaft: CHF 500 pro Ladepunkt, höchstens 50 Prozent der Investitionskosten und maximal CHF 100'000 pro Gesuch, ab drei Wohneinheiten und drei Parkplätzen.
- Kanton Basel-Stadt: 60 Prozent der Kosten für die Grundinstallation, maximal CHF 1'300 pro Ladepunkt bei privaten Parkierungsanlagen.
- Kanton Bern: bis CHF 250 pro erschlossenem Parkplatz für die Basisinstallation, ab zehn Parkplätzen.
Wenig genutzt wird bisher ein zweiter Topf. Bidirektionale Ladestationen werden in Zürich und Luzern mit CHF 2'000 pro Ladestation unterstützt, in Bern mit CHF 3'000. Ob sich das rechnet, steht im Beitrag zum bidirektionalen Laden, die Beiträge für einzelne Ladepunkte in der Übersicht zur Wallbox-Förderung.
Abrechnung pro Mietpartei
An der Abrechnung bleiben Projekte in bewohnten Liegenschaften am häufigsten hängen. Drei Wege sind gebräuchlich. Beim ersten läuft der Ladestrom über den Wohnungszähler, was nur bei sinnvollem Kabelweg funktioniert und sich schlecht mit einem Lastmanagement über die ganze Garage verträgt. Beim zweiten erhält jede Station einen eigenen Zähler. Beim dritten, in grösseren Anlagen dem üblichen, erfasst ein zentrales System den Verbrauch pro Nutzerin und Nutzer über RFID-Karte, App oder Schlüsselschalter.
Mietrechtlich sind zwei Punkte zu beachten. Werden die Stromkosten nicht über den bestehenden Wohnungszähler abgerechnet, empfiehlt der Hauseigentümerverband Schweiz, die neuen Nebenkosten mit dem amtlichen Formular mitzuteilen und jährlich abzurechnen. Nachträglich eingeführte Nebenkosten ohne diese Form sind angreifbar. Und die Investition in Grundinstallation, Zähler und Lastmanagement gilt als wertvermehrend, lässt sich also über den Mietzins oder, sauberer, über die Parkplatzmiete überwälzen. Genau diesen Weg sieht auch der Entwurf des Bundesrates vor.
Baut umgekehrt die Mietpartei selbst, gilt Artikel 260a OR. Änderungen an der Mietsache brauchen die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft, und beim Auszug ist eine Entschädigung für einen verbleibenden erheblichen Mehrwert geschuldet, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart wurde. Halten Sie beim Einbau schriftlich fest, wer baut, wer zahlt, wie abgerechnet wird und was beim Auszug geschieht.
Stockwerkeigentum: der Beschluss, an dem es scheitert
Im Stockwerkeigentum ist nicht die Technik die Hürde, sondern die Versammlung. Wer auf seinem Parkplatz eine Ladestation will, braucht einen Beschluss der Gemeinschaft, sofern das Reglement nichts anderes sagt. Die überwiegende Lehre stuft den Einbau als nützliche bauliche Massnahme nach Artikel 647d ZGB ein. Nötig ist ein doppeltes Mehr, also die Mehrheit der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Wertquoten vertritt. Wird ohne Beschluss gebaut, kann die Gemeinschaft die Beseitigung auf Kosten der bauenden Partei verlangen.
Deshalb sollte der Antrag nicht als Einzelanliegen für ein Auto gestellt werden, sondern als Grundinstallation für die ganze Garage mit einem Kostenteiler, der alle Parkfelder gleich behandelt. Ein Antrag über CHF 21'000 für dreissig Felder findet leichter eine Mehrheit als einer über CHF 5'000 für ein einzelnes, weil dort die Mehrheit zahlt und die Minderheit profitiert.
Zusammenspiel mit der eigenen Solaranlage
Ein Elektroauto verbraucht im Schnitt rund 3'000 kWh pro Jahr, etwa so viel wie der Warmwasserboiler einer Vierzimmerwohnung. Für diese Menge braucht es gut 15 Quadratmeter Solarmodule. Auf sechs bis acht Autos hochgerechnet sind das 18'000 bis 24'000 kWh jährlicher Zusatzverbrauch und rund 90 bis 120 Quadratmeter Modulfläche, für die meisten Flachdächer machbar.
Der Haken liegt nicht in der Fläche, sondern im Zeitpunkt. Eine Untersuchung der ETH Zürich hat 78 Elektroautofahrende über zehn Monate begleitet. Wer zu den gewohnten Zeiten lädt, also abends nach der Heimkehr, deckt im Durchschnitt nur rund 15 Prozent des Ladebedarfs mit eigenem Solarstrom. Mit einer intelligent gesteuerten Ladestation stieg dieser Anteil auf 56 Prozent, bei konsequenter Steuerung sind bis zu 90 Prozent möglich, und zwar ohne Zwischenspeicher.
Photovoltaikanlage plus Ladestationen ohne Steuerung ergibt zwei getrennte Anlagen am selben Gebäude. Erst die Kopplung über ein Lastmanagement, das den Solarertrag kennt, macht aus dem Auto den grössten Eigenverbraucher der Liegenschaft. Diese Schnittstelle gehört von Anfang an in die Bestellung.
Wem der Solarstrom gehört, regeln der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch, der virtuelle Zusammenschluss und seit 2026 die lokale Elektrizitätsgemeinschaft. Welches Modell passt, steht in der Übersicht zu ZEV, vZEV und LEG, die Praxiszahlen in der LEG-Zwischenbilanz 2026.
Die Reihenfolge, die Ärger spart
- Zuerst die Anschlussleistung klären, nicht die Ladestationen. Was der Hausanschluss hergibt und was Wärmepumpe, Allgemeinstrom und Photovoltaik davon belegen, entscheidet alles Weitere.
- Die Grundinstallation für alle Parkfelder auslegen. Der Aufpreis von sechs auf dreissig erschlossene Felder betrug im Beispiel CHF 12'800, die spätere Nachrüstung kostet ein Vielfaches.
- Ein dynamisches Lastmanagement einplanen. Es ist der Grund, weshalb der Anschluss nicht verstärkt werden muss.
- Die Abrechnung vor dem Baustart festlegen. Zentrale Erfassung, jährliche Abrechnung, neue Nebenkosten mit amtlichem Formular.
- Die Ausbaustufe in jeder Offerte benennen lassen. Stufe A und Stufe C1 sind keine Alternativen zueinander, auch wenn beide von Grundinstallation sprechen.
- Fördergesuche vor dem Baustart einreichen. Fast alle Programme verlangen das, und in Zürich entscheidet derzeit die Reihenfolge des Eingangs.
- Genug Vorlauf einplanen. Vorabklärung, Planung und Umsetzung dauern nach EnergieSchweiz mindestens drei Monate, üblich sind sechs bis neun.
Wir planen Ladeinfrastruktur im Mehrfamilienhaus nicht als Einzelprodukt, sondern zusammen mit dem, was auf dem Dach und im Keller steht. Wir rechnen Ihre Anlage so durch, wie wir sie der eigenen Familie verkaufen würden. Wenn etwas nicht aufgeht, etwa weil eine Garage mit vier Parkfeldern gar keine Grundinstallation braucht, sagen wir Ihnen das. freestate.ch/de/contact
Quellen: Bundesrat und UVEK, Vernehmlassung zur Änderung des Energiegesetzes vom 19. Juni 2026. Kanton Zürich, Förderprogramm Ladeinfrastruktur in Wohngebäuden. EnergieSchweiz und LadenPunkt, SIA 2060 Ausbaustufen und Leitfaden Ladeinfrastruktur in Mietobjekten. EKZ, Kostenschätzung Ladelösung. auto-schweiz, Neuzulassungen August 2026. HEV Schweiz, Merkblatt Ladestation im Mietverhältnis. Energiepaket Baselland, Kanton Basel-Stadt. ETH Zürich, solares Laden. Stand: September 2026. Angaben ohne Gewähr.
