ZEV, vZEV und LEG: Was Vermieter von Mehrfamilienhäusern ab 2026 wissen müssen
Mit dem Inkrafttreten des Mantelerlasses am 1. Januar 2026 gibt es für Mehrfamilienhäuser und Immobilienportfolios in der Schweiz gleich zwei neue Rahmenbedingungen: den virtuellen Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (vZEV) und die lokale Elektrizitätsgemeinschaft (LEG). Beide ergänzen den klassischen ZEV, und eröffnen konkrete Renditechancen.
Kurz rekapituliert: ZEV
Der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) existiert seit 2018. Mehrere Endverbraucher, typischerweise die Mieter in einem Mehrfamilienhaus, werden hinter einem einzigen Netzanschluss zu einem gemeinsamen Endkunden. Die Rechtsgrundlagen stehen in Art. 17–18 EnG und Art. 14 ff. EnV.
- Vorteil: Kein Netzentgelt auf intern verbrauchtem Solarstrom
- Mieterschutz nach Art. 16 EnV (max. Tarif wie ohne ZEV)
- Voraussetzung: Eine einzige Anschlussleitung ans Verteilnetz
Neu: vZEV, virtueller Zusammenschluss
Der vZEV löst das grösste Problem des klassischen ZEV: die Mehranschluss-Situation. Viele Überbauungen haben historisch gewachsen mehrere Hausanschlüsse, die Umverkabelung auf einen einzelnen Zähler war bislang ein Deal-Breaker.
Mit dem vZEV (Art. 14 Abs. 3 EnV) dürfen bestehende Anschlussleitungen und die örtliche Infrastruktur am Netzanschluss virtuell zusammengeführt werden. Ergebnis:
- Mehrere Gebäude auf demselben Grundstück werden gemeinsam bewirtschaftet
- Keine baulichen Eingriffe in das Verteilnetz nötig
- Gleiche Netzentgelt-Vorteile wie beim klassischen ZEV
Für Vermieter von Überbauungen oder Mehrhaus-Anlagen ist das die wichtigste Erleichterung seit 2018.
Noch neuer: LEG, lokale Elektrizitätsgemeinschaft
Die LEG (Art. 17d ff. StromVG) geht einen Schritt weiter: Sie erlaubt erstmals, Solarstrom über das öffentliche Verteilnetz zu teilen. Endverbraucher und Produzenten einer Gemeinde können sich zu einer LEG zusammenschliessen und Strom untereinander handeln.
Voraussetzungen
- Gleiche Gemeinde
- Gleiche Netzebene
- Gleiches Netzgebiet
- Smart Meter (obligatorisch, wird auf Antrag in 3 Monaten installiert)
Finanzielle Vorteile
- 40 % Rabatt auf das Netznutzungsentgelt für LEG-intern gehandelten Strom
- Bei Netzebenenwechsel weiterhin 20 % Rabatt
- Systemdienstleistungen und Abgaben bleiben unverändert
Für ein Quartier mit eigenem Solarstrom kann die LEG den effektiven Strompreis um 3–8 Rp./kWh senken, je nach Netzebenen-Setup und Verkehrsdichte der Übertragungen.
Welches Modell passt zu welcher Liegenschaft?
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Einzelnes Mehrfamilienhaus, ein Netzanschluss | ZEV, einfachste Lösung |
| Überbauung / Areal mit mehreren Anschlüssen | vZEV, keine teure Umverkabelung |
| Quartier mit Produzenten und Abnehmern | LEG. Netzentgelt-Rabatt und Handel |
| Historische Einheit mit kaufwilligem Nachbargewerbe | vZEV + LEG-Beitritt kombiniert |
Was ändert sich für die Mieter?
Beim ZEV und vZEV bleibt der Mieterschutz erhalten: Der interne Stromtarif darf nicht höher sein als der Grundversorgungstarif am Ort. Bei der LEG wird der Handelspreis zwischen Mitgliedern frei ausgehandelt, üblicherweise leicht unter dem regulären Bezugstarif und deutlich über der Rückliefervergütung. Win-win für beide Seiten.
Praxis: Was Sie als Vermieter jetzt tun sollten
- Bestandsaufnahme: Wie sind Ihre Gebäude am Netz angeschlossen? Wie viele Zähler laufen pro Objekt?
- Solarpotenzial prüfen: Die Dachflächen via Sonnendach.ch und einer unabhängigen Begehung validieren lassen
- Finanzmodell wählen: Eigeninvestition oder SolarFree Multi-Family (PPA), bei dem Free State AG die Anlage finanziert und betreibt
- Modell entscheiden: ZEV / vZEV intern, oder LEG für Quartier-Strategie
- Smart Meter beantragen. Voraussetzung für LEG
Unsere Empfehlung
Für die meisten Mehrfamilienhäuser ist der vZEV die grösste Verbesserung seit Einführung des Eigenverbrauchs. Wer im grösseren Rahmen denkt. Immobilienportfolio, Quartier oder Areal, sollte zusätzlich die LEG mitplanen.
Bei Free State AG begleiten wir Vermieter von der Potenzialanalyse bis zur Abrechnung, inklusive ZEV/vZEV-Abrechnungssoftware, Smart-Meter-Koordination und 24/7-Monitoring.
SolarFree für Mehrfamilienhäuser kennenlernen →
Quellen: Mantelerlass / Stromgesetz, StromVV, Energieverordnung (EnV), Swissolar, VSE. Stand April 2026.